La vendita di un immobile con inquilini all’interno è una situazione più frequente di quanto si possa pensare. Nonostante possa sembrare una procedura complessa, è un processo tutto sommato standard, almeno per chi conosce le normative vigenti ed è abituato a operare con attenzione e trasparenza per evitare spiacevoli inconvenienti.
Quindi che tu sia un proprietario desideroso di vendere o un potenziale acquirente in cerca di un investimento, è fondamentale comprendere le dinamiche e le normative che regolano questa particolare tipologia di compravendita. Vendere un immobile locato è quindi assolutamente possibile, ma richiede una conoscenza approfondita dei diritti e degli obblighi di tutte le parti coinvolte per garantire una transazione fluida e priva di intoppi.
Il contratto di locazione è un vincolo che permane
Il primo e più importante aspetto da comprendere è che il contratto di locazione regolarmente registrato continua a rimanere valido ed efficace anche dopo la vendita dell’immobile. Questo significa che il nuovo proprietario subentra automaticamente nella posizione del precedente locatore, acquisendo tutti i diritti (come la riscossione del canone) e gli obblighi (come la manutenzione ordinaria e straordinaria). L’inquilino, di conseguenza, mantiene il diritto di occupare l’immobile fino alla scadenza naturale del contratto, alle stesse condizioni pattuite originariamente.
Qualsiasi clausola contrattuale che preveda la risoluzione automatica del contratto di affitto in caso di vendita dell’immobile è da considerarsi nulla. È un principio cardine: chi acquista un appartamento con inquilino acquista anche il relativo contratto di affitto.
Obblighi del proprietario e diritti dell’inquilino durante la vendita
Per una corretta gestione della vendita di una casa occupata da un inquilino è bene considerare:
- Comunicazione della vendita: il venditore ha l’obbligo di informare l’inquilino della sua intenzione di vendere e, una volta avvenuta la compravendita, il nuovo proprietario dovrà essere notificato per la corretta gestione dei pagamenti del canone.
- Visite all’immobile: l’inquilino è generalmente tenuto a consentire le visite all’immobile da parte di potenziali acquirenti. Per facilitare il processo e mantenere buoni rapporti, è consigliabile concordare preventivamente giorni e orari che minimizzino il disturbo. Una buona comunicazione è la chiave per evitare attriti.
- Deprezzamento dell’immobile: è importante sapere che un immobile con inquilino può subire un deprezzamento del valore di mercato, generalmente stimabile tra il 15% e il 30%. Questo valore è influenzato dalla durata residua del contratto di locazione e dal canone pattuito. Un contratto in scadenza o un canone elevato incideranno meno sul prezzo finale.
- Inquilino moroso: se l’inquilino è moroso, è consigliabile risolvere la situazione (ad esempio, avviando le procedure di sfratto) prima di mettere l’immobile sul mercato. Nessun acquirente desidera ereditare problemi di questo tipo.
Vantaggi e svantaggi della vendita con inquilino
Vantaggi per il venditore:
- Possibilità di vendere l’immobile anche se occupato, senza attendere la scadenza del contratto.
- Mantenimento di un reddito da locazione fino al momento del rogito.
Vantaggi per l’acquirente (investitore):
- Immobile a reddito garantito sin da subito, senza periodi di sfitto o costi di ricerca nuovi inquilini.
- Spesso, un prezzo d’acquisto più vantaggioso rispetto a un immobile libero.
Svantaggi per il venditore:
- Potenziale deprezzamento del valore di mercato dell’immobile.
- Necessità di gestire le comunicazioni formali.
Svantaggi per l’acquirente (se vuole l’immobile per sé):
- Impossibilità di utilizzare immediatamente l’immobile, dovendo attendere la scadenza del contratto.
- Necessità di subentrare in un contratto preesistente, con tutte le sue clausole.
L’importanza di un consulente immobiliare esperto
La vendita di un immobile con inquilino è un processo che richiede attenzione ai dettagli, conoscenza delle normative e capacità di gestione delle relazioni. Affidarsi a professionisti del settore è la scelta più saggia. Un’agenzia immobiliare esperta sarà in grado di:
- Valutare correttamente l’immobile tenendo conto della presenza dell’inquilino.
- Gestire in modo impeccabile tutti gli adempimenti burocratici e legali.
- Mediare con l’inquilino per facilitare le visite e mantenere un clima sereno.
- Identificare e raggiungere il giusto target di acquirenti, sia che cerchino un investimento a reddito, sia che siano disposti ad attendere la liberazione dell’immobile.
- Offrire consigli per vendere casa affittata al meglio.
In conclusione, la compravendita di un immobile con contratto di locazione è un’operazione fattibile e, in molti casi, vantaggiosa per tutti i soggetti coinvolti. La chiave del successo risiede nella trasparenza, nella conoscenza approfondita delle normative e nel supporto di professionisti qualificati che possano guidare venditori e acquirenti attraverso ogni fase del processo.
Il Gruppo Casatua, con la sua profonda esperienza nel mercato immobiliare di Milano e hinterland, offre un supporto completo per ogni tipo di compravendita di un immobile, compresi quelli con inquilini all’interno, in tutta serenità.
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