Hai finalmente firmato il compromesso per la casa che hai sempre sognato e non vedi l’ora di abitarla ma ci sono un po’ di lavori da fare? È naturale desiderare di accelerare i tempi e iniziare subito i lavori di ristrutturazione e adeguamento, e provare a rendere il passaggio dalla vecchia alla nuova abitazione il più rapido possibile. Tuttavia, frena l’entusiasmo e procedi con cautela: avviare i lavori prima del rogito può nascondere insidie e rischi legali ed economici da non sottovalutare.
Cosa dice la legge: la proprietà non è ancora tua
Il contratto preliminare di compravendita è un accordo vincolante tra acquirente e venditore che stabilisce l’obbligo per entrambi di concludere il contratto definitivo (il rogito) in un momento successivo. Nonostante la firma del contratto preliminare, tuttavia la proprietà dell’immobile non viene ancora trasferita all’acquirente.
Come chiarito da tutte le fonti legali, fino al momento del rogito il proprietario a tutti gli effetti rimane il venditore. Di conseguenza, intraprendere lavori di ristrutturazione senza il suo esplicito consenso espone l’aspirante acquirente a diverse problematiche legali. In linea generale, per la legge non si ha il diritto di apportare modifiche sostanziali all’immobile di cui non si è ancora proprietari.
Se hai dubbi relativamente al preliminare di compravendita, puoi leggere questo nostro approfondimento.
Le possibili eccezioni: accordi chiari e tutele
Nonostante la regola generale, esistono delle eccezioni in cui il promittente venditore potrebbe acconsentire all’esecuzione dei lavori da parte del promissario acquirente prima del rogito. Tuttavia, in questi casi è fondamentale formalizzare un accordo scritto dettagliato che disciplini chiaramente:
- La tipologia di lavori consentiti: definisci con precisione quali interventi si possono effettuare.
- Le responsabilità: chi si assume la responsabilità in caso di danni causati dai lavori a terzi o alla struttura stessa prima del trasferimento di proprietà.
- Le tempistiche: stabilisci un termine entro il quale i lavori devono essere completati (se necessario).
- La gestione di eventuali imprevisti: come ci si comporta in caso di ritrovamenti inaspettati durante i lavori o necessità di modifiche al progetto iniziale.
Senza un accordo scritto ben definito, il promittente venditore potrebbe infatti opporsi ai lavori, richiederne la sospensione o addirittura rivalersi sull’acquirente per eventuali danni arrecati all’immobile.
Lavori e mutuo: un binomio delicato
Se intendi finanziare l’acquisto dell’immobile con un mutuo, avviare i lavori prima del rogito può comportare significative complicazioni anche dal punto di vista del suo ottenimento:
- Approvazione del finanziamento: la banca potrebbe non approvare il mutuo se i lavori sono già iniziati prima della finalizzazione della compravendita. L’istituto di credito, infatti, eroga il finanziamento sull’immobile nello stato in cui si trova al momento del rogito.
- Valutazione immobiliare: se la casa subisce modifiche significative prima della perizia bancaria, ciò potrebbe influire negativamente sul valore stimato dell’immobile. La banca potrebbe valutare l’immobile “in corso d’opera” con maggiore cautela o addirittura richiedere una nuova perizia a lavori ultimati, con costi aggiuntivi e potenziali ritardi nell’erogazione del mutuo.
- Garanzie bancarie: ricorda che la banca eroga i fondi del mutuo solo dopo l’effettivo trasferimento di proprietà (rogito). Qualsiasi spesa sostenuta per i lavori prima di questo momento è interamente a carico del promissario acquirente.
La richiesta di pratica edilizia in Comune: chi deve farla?
Anche nel caso in cui il venditore acconsenta ai lavori, è fondamentale considerare l’aspetto burocratico. La presentazione di eventuali pratiche edilizie (CILA, SCIA, Permesso di Costruire) al Comune competente spetta generalmente al proprietario dell’immobile, ovvero al venditore fino al giorno del rogito.
Se il promissario acquirente dovesse presentare una pratica edilizia senza il formale consenso e la firma del proprietario, la stessa potrebbe essere considerata irregolare o addirittura nulla, con conseguenti sanzioni e problematiche amministrative. È quindi essenziale che la presentazione di qualsiasi pratica edilizia sia concordata e formalizzata con il promittente venditore.
Opere abusive realizzate dal promissario acquirente: chi ne risponde?
Nel malaugurato caso in cui il promissario acquirente realizzasse opere abusive (interventi eseguiti senza i necessari permessi o in difformità da essi) prima del rogito, la responsabilità potrebbe ricadere su entrambi:
- Il venditore, in quanto proprietario dell’immobile al momento della realizzazione dell’abuso.
- Il promissario acquirente, in quanto esecutore materiale delle opere abusive.
Le conseguenze di un abuso edilizio possono essere gravi: sanzioni pecuniarie, obbligo di ripristino dello stato dei luoghi, difficoltà nella successiva rivendita dell’immobile. È quindi cruciale evitare qualsiasi intervento che non sia stato preventivamente autorizzato e conforme alle normative urbanistiche vigenti.
Implicazioni fiscali e detrazioni: a chi spettano?
Dal punto di vista fiscale, la possibilità di usufruire delle detrazioni per interventi di ristrutturazione edilizia è generalmente legata al soggetto che sostiene le spese e che è proprietario o detentore dell’immobile in base a un titolo idoneo (es. contratto di locazione o comodato).
Tuttavia, esistono delle possibilità per il futuro acquirente di beneficiare delle detrazioni relative a lavori eseguiti prima del rogito, a condizione che:
- Esista un compromesso di vendita regolarmente registrato.
- L’acquirente sia stato immesso nel possesso dell’immobile (anche tramite un accordo specifico).
- Le spese per i lavori siano effettivamente sostenute dall’acquirente e siano tracciabili (bonifici bancari o postali).
- Il rogito venga stipulato entro i termini previsti dalla normativa fiscale.
È fondamentale conservare tutta la documentazione relativa ai lavori e alle spese sostenute e consultare un consulente fiscale per verificare la sussistenza dei requisiti per la detrazione nel caso specifico.
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Intraprendere lavori di ristrutturazione prima del rogito è un passo delicato che può comportare diversi rischi, sia dal punto di vista legale che economico. Per evitare spiacevoli sorprese e vivere con serenità il passaggio alla tua nuova casa, affidati all’esperienza e alla professionalità degli agenti di Gruppo Casatua.
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