Il Consiglio dei Ministri ha approvato il 17 ottobre 2025 il disegno di legge di Bilancio per il 2026, una manovra che deve essere ancora approvata dal Parlamento e che tuttavia introduce novità significative anche per il settore immobiliare. Tra conferme attese, proroghe strategiche e nuove strette fiscali non ancora definitive, per chi sta valutando l’acquisto o la vendita di un immobile è fondamentale comprendere queste misure per pianificare al meglio le proprie scelte. Vediamo nel dettaglio cosa cambia e cosa resta invariato nel 2026.
La rivoluzione ISEE: la prima casa (quasi) esclusa dal calcolo
Una delle novità più rilevanti della Manovra 2026 riguarda il calcolo dell’ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente), lo strumento che determina l’accesso a numerose prestazioni sociali e bonus statali.
Cosa cambia concretamente
Il Governo ha deciso di innalzare la franchigia sul valore della prima casa, passando dagli attuali 52.500 euro a 91.500 euro di valore catastale. Questo significa che, ai fini del calcolo dell’ISEE, la quota di valore dell’abitazione principale entro questa soglia non verrà considerata nel patrimonio immobiliare del nucleo familiare.
Chi ne beneficia davvero
L’intervento è stato pensato per non penalizzare le famiglie proprietarie della propria abitazione, specialmente considerando che negli ultimi anni i valori catastali di molti immobili sono aumentati.
Perché è importante per chi compra casa
Se state valutando l’acquisto della vostra prima abitazione, questa riforma rappresenta un doppio vantaggio:
- Maggiore potere d’acquisto post-vendita: dopo aver comprato casa, non vedrete compromesso l’accesso ai bonus e alle agevolazioni statali
- Migliore pianificazione familiare: potrete contare su un ISEE più basso per accedere a prestazioni che supportano la crescita della famiglia
Bonus casa 2026: le conferme
La Manovra 2026 ha anche confermato la proroga delle detrazioni fiscali per i lavori edilizi alle stesse condizioni del 2025. Si tratta di una notizia attesa dal settore delle costruzioni dopo la fine del Superbonus 110%.
Detrazione al 50% per la prima casa: confermata per tutto il 2026
Il Bonus Ristrutturazioni mantiene l’aliquota del 50% per gli interventi sulla prima abitazione, con un massimale di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare. La detrazione viene ripartita in dieci quote annuali di pari importo e può essere richiesta da chi:
- Possiede un diritto di proprietà (o altro diritto reale) sull’immobile
- Destina l’immobile ad abitazione principale (con residenza)
Gli interventi che rientrano nell’agevolazione sono numerosi e variegati:
- Manutenzione straordinaria: rifacimento bagni, sostituzione pavimenti, installazione di nuovi impianti
- Ristrutturazione edilizia: modifiche strutturali, demolizione e ricostruzione
- Restauro e risanamento conservativo: interventi su immobili di valore storico o architettonico
- Eliminazione barriere architettoniche: installazione ascensori, rampe, servoscala (anche se il bonus maggiorato al 75% terminerà a fine 2025)
- Interventi antisismici: consolidamento strutturale, adeguamento sismico
- Efficientamento energetico: sostituzione infissi, installazione caldaie a condensazione, pompe di calore
- Installazione pannelli solari e sistemi di accumulo
- Costruzione di box auto e posti auto coperti
- Lavori di edilizia libera: sostituzione porte e finestre, installazione climatizzatori, rifacimento impianti elettrici e idraulici (senza necessità di pratiche comunali)
Detrazione al 36% per le altre abitazioni
Per chi investe in seconde case, immobili da reddito o immobili ereditati, la detrazione resta al 36%, sempre con il massimale di 96.000 euro per unità immobiliare. Anche in questo caso, il taglio previsto al 30% è stato rinviato al 2027.
Questa misura è particolarmente interessante per:
- Investitori immobiliari che acquistano per mettere a reddito
- Proprietari di case vacanza che vogliono valorizzare l’immobile
- Eredi che devono ristrutturare immobili ricevuti in successione
La normativa rimane identica al 2025 per quanto riguarda le tipologie di intervento.
L’Ecobonus: doppio binario confermato
Anche l’Ecobonus, la detrazione dedicata specificamente agli interventi di riqualificazione energetica, segue la stessa logica del Bonus Ristrutturazioni: 50% per la prima casa, 36% per le altre.
Rientrano nell’Ecobonus interventi specifici quali:
- Coibentazione di pareti, soffitti, pavimenti
- Sostituzione di finestre comprensive di infissi
- Installazione di schermature solari
- Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione, pompe di calore, sistemi ibridi o geotermici
- Installazione di sistemi di building automation per il controllo da remoto degli impianti
I massimali di spesa variano in base alla tipologia di intervento (da 30.000 a 100.000 euro), e anche in questo caso la detrazione viene ripartita in dieci quote annuali.
Cosa NON viene prorogato: addio Superbonus e Bonus Barriere al 75%
Non tutto viene confermato. La Manovra 2026 segna definitivamente la fine di due incentivi:
Il Superbonus 110% (e le sue versioni ridotte al 90% e 70%) termina il 31 dicembre 2025. Non ci saranno proroghe né per i condomìni né per gli edifici unifamiliari.
Il Bonus Barriere Architettoniche al 75%, che consentiva di detrarre interventi volti all’eliminazione di ostacoli verticali (ascensori, montacarichi, rampe, scale, servoscala), termina anch’esso il 31 dicembre 2025. Dal 2026, questi interventi rientreranno nel più generale Bonus Ristrutturazioni al 50% (prima casa) o 36% (altre abitazioni).
Il ritorno del Bonus Case Green: un’opportunità per chi compra nuova costruzione
Una novità interessante che potrebbe trovare spazio nella versione definitiva della Manovra è il ritorno del Bonus Case Green, una detrazione del 50% dell’IVA pagata sull’acquisto di immobili di nuova costruzione in classe energetica A o B.
Il beneficio, se confermato, verrebbe ripartito in dieci quote annuali e riguarderebbe:
- Acquirenti di prime case
- In particolare, coppie under 36
Considerando che il 60% degli edifici italiani è in classe energetica G o F, secondo le stime dell’ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari), migliorare un appartamento di una sola classe energetica può costare fino a 20.000 euro, cifra che sale a 40.000 euro per due classi. Acquistare direttamente un immobile in classe A o B, con il supporto di questo bonus, potrebbe risultare economicamente più vantaggioso.
Affitti brevi: la stretta che cambia il mercato delle locazioni turistiche
Se il capitolo dei bonus edilizi ha riservato principalmente conferme e buone notizie, l’aspetto degli affitti brevi porta invece una significativa stretta fiscale destinata a rivoluzionare il mercato delle locazioni turistiche.
Cedolare secca al 26% per tutti: addio al regime agevolato
La novità più discussa riguarda l’aumento della cedolare secca applicata ai redditi derivanti dalle locazioni brevi (affitti inferiori a 30 giorni). L’aliquota dovrebbe passare dal 21% al 26% per tutti gli immobili, eliminando di fatto l’agevolazione che fino al 2025 era riservata al primo immobile locato, anche se sul punto del primo immobile locato ci potrebbero essere cambiamenti dell’ultimo minuto.
Chi è coinvolto
La misura interessa:
- Proprietari privati che affittano appartamenti, ville, case vacanza tramite piattaforme come Airbnb, Booking.com, Vrbo
- Piccoli imprenditori che gestiscono più unità abitative per locazioni turistiche
- Intermediari immobiliari che operano nel settore delle locazioni brevi
Cosa significa per chi vende o compra immobili destinati a investimento
Se state valutando l’acquisto di un immobile da destinare alla locazione turistica, questa novità fiscale va attentamente considerata nei vostri calcoli di redditività:
- La tassazione più alta riduce il rendimento netto dell’investimento
- Potrebbe diventare più conveniente optare per contratti di affitto tradizionali a lungo termine (con cedolare secca al 21% o al 10% per i contratti a canone concordato)
- L’equilibrio tra locazione breve e lunga va rivalutato in base alla zona, alla tipologia di immobile e alla domanda locale
Al contrario, per chi vende un immobile che era destinato ad affitti brevi, questa misura potrebbe:
- Ridurre l’attrattività dell’immobile per investitori puri
- Aumentare l’interesse di acquirenti che cercano una prima o seconda casa per uso personale
Verso possibili correttivi in Parlamento
È importante ricordare che la Manovra 2026 è ancora in fase di discussione parlamentare. Il testo approvato dal Consiglio dei Ministri rappresenta il punto di partenza, ma Camera e Senato potranno apportare modifiche significative, specialmente su temi più controversi.
Milano e hinterland nord: focus sul territorio
Per chi vive nell’area metropolitana milanese e nell’hinterland nord, le misure della Manovra 2026 assumono particolare rilevanza.
L’ISEE e il mercato milanese
Milano e i comuni limitrofi (Monza, Sesto San Giovanni, Cinisello Balsamo, Cormano, Cusano Milanino, etc.) hanno visto negli ultimi anni un forte aumento dei valori immobiliari, sia di mercato che catastali. L’innalzamento della franchigia ISEE a 91.500 euro sarà particolarmente vantaggioso per:
- Giovani coppie che hanno acquistato negli ultimi anni o intendono acquistare in zone semicentrali o nel primo hinterland
- Famiglie con figli che vivono in appartamenti di metratura media (70-100 mq)
- Nuclei monogenitoriali con necessità di accedere a bonus e agevolazioni
Ristrutturazioni e riqualificazioni: il boom continua
L’area milanese ha sempre mostrato una forte propensione agli interventi di ristrutturazione e riqualificazione energetica. Il mantenimento dei bonus al 50% e 36% dovrebbe:
- Sostenere il mercato degli immobili datati, particolarmente numerosi nell’hinterland storico
- Incentivare la riqualificazione energetica, cruciale in un’area dove i costi del riscaldamento incidono significativamente sui bilanci familiari
- Mantenere attivo il settore edilizio locale, importante per l’economia dell’area
Affitti brevi: Milano tra le più colpite
Milano è una delle città italiane con la più alta concentrazione di affitti brevi su piattaforme come Airbnb. L’aumento della cedolare secca al 26% per tutti gli immobili avrà quindi un impatto significativo:
- Possibile riduzione dell’offerta di locazioni turistiche nelle zone centrali
- Potenziale aumento dell’offerta di immobili in affitto a lungo termine o in vendita
- Riequilibrio tra destinazione turistica e residenziale in quartieri come Porta Venezia, Navigli, Isola
Per chi cerca casa a Milano, questo potrebbe tradursi in:
- Maggiore offerta di immobili in vendita o in affitto lungo
- Possibile moderazione dei prezzi in zone precedentemente sotto pressione turistica
- Maggiore disponibilità abitativa per residenti e lavoratori
Opportunità per chi compra nell’hinterland nord
L’hinterland nord milanese rappresenta tradizionalmente un’area di ottimo rapporto qualità-prezzo per l’acquisto della prima casa, grazie a:
- Prezzi mediamente più accessibili rispetto al capoluogo
- Ottimi collegamenti con Milano tramite metropolitana e ferrovie suburbane
- Presenza di servizi, scuole, parchi e infrastrutture
- Immobili di metratura più generosa rispetto al centro di Milano
Con le novità della Manovra 2026, l’hinterland nord diventa ancora più interessante:
- La riforma dell’ISEE aiuta le famiglie che acquistano appartamenti anche di valore catastale medio-alto
- I bonus ristrutturazioni al 50% rendono convenienti anche immobili datati da riqualificare
- La possibilità di detrarre interventi energetici è particolarmente vantaggiosa in edifici degli anni ’60-’80, molto diffusi nell’hinterland
Consigli pratici per chi vuole comprare o vendere casa nel 2026
Alla luce di tutte queste novità, ecco alcuni suggerimenti operativi per muoversi al meglio nel mercato immobiliare del 2026:
Per chi compra
- Valutate bene l’ISEE post-acquisto: simulate il nuovo ISEE considerando la franchigia di 91.500 euro per verificare quali bonus potrete ancora ottenere
- Non sottovalutate gli immobili da ristrutturare: con detrazioni al 50% sulla prima casa, un appartamento che necessita di lavori può trasformarsi in un affare
- Considerate le nuove costruzioni in classe A/B: se verrà confermato il Bonus Case Green, potrebbe essere più conveniente del previsto
- Pianificate le ristrutturazioni per il 2026: è l’ultimo anno con bonus “generosi” prima dei tagli del 2027
- Privilegiate zona e servizi: con i collegamenti metropolitani in espansione, l’hinterland ben servito offre opportunità interessanti
Per chi vende
- Valorizzate gli interventi già effettuati: se avete ristrutturato con bonus, evidenziate efficientamento energetico e lavori recenti
- Se l’immobile necessita di lavori, informatevi sui bonus: potete usare come argomento di vendita la possibilità per l’acquirente di detrarre le ristrutturazioni
- Documentate la classe energetica: immobili efficienti sono sempre più richiesti e valgono di più
- Non trascurate l’home staging: un immobile presentato bene si vende più velocemente, anche se da ristrutturare
- Affidatevi a professionisti: in un mercato con normative complesse, l’assistenza di agenzie qualificate fa la differenza
Per chi ristruttura
- Iniziate i lavori entro il 2026: per beneficiare delle aliquote più alte prima dei tagli del 2027
- Privilegiate interventi di efficientamento energetico: migliorano il comfort, riducono le bollette e aumentano il valore dell’immobile
- Assicuratevi di rispettare tutte le formalità: bonifici parlanti, fatture corrette, comunicazioni ENEA quando necessario
- Conservate tutta la documentazione: sarà essenziale per le verifiche fiscali e per aumentare il valore in caso di vendita
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